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卖楼种地涉医疗 格力电器多元化向何方

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发表于 2021-8-19 12:20:33 | 显示全部楼层 |阅读模式
  格力在房地产上越走越远,公司多元化方向也越来越多,但历经数年没有一项业务能分担公司的盈利压力。
  数日前江西赣州出让五宗土地,格力电器(000651.SZ)控股的江西锦润置业有限公司(下称“锦润置业”)以超过3亿元拿下一块近百亩的开发用地,这意味着格力电器在房地产上的布局再落一子。
  格力电器的地产开发是打着为员工解决住房的旗号推进的,最初预售的楼盘确实面向特定人群,后续开盘已经不再受限制。
  家电公司多元化不足为奇,但多数还是以相关领域为主,从大家电到小家电、白电到黑电或者黑电到白电等。格力电器最初也是如此,公司涉足小家电、收购冰箱业务,后续开始走上跨界多元化,手机、新能源汽车基本都宣告失败,投资半导体、医疗健康甚至买下农业公司等,格力电器在多元化的路上越走越远,与主业的相关性也越来越小。对于这些问题,格力电器没有回复《证券市场周刊》的采访。
  产业勾地如火如荼
  7月30日,锦润置业以337万元/亩、总价3.33亿元拍下江西赣州南康区一宗面积为98.68亩的住宅用地,溢价率达到34.8%。锦润置业由格力电器(赣州)有限公司(下称“格力赣州”)控股55%,后者则是格力电器100%持有。
  按照出让要求,此项目要求配建不低于计容建筑面积10%的人才房,精装修后无偿移交政府或指定接收部门。项目总计容面积最大78940平方米,在扣除10%的人才房后,可售计容面积上限为71046平方米,即楼面价4681元/平方米。
  以赣州目前约8000元/平方米的销售均价来看,锦润置业此次拿地成本并不低。对于格力电器来说,一个不到8万平米、可售货值仅几个亿的项目并不算大。此前,格力电器早已斩获了近100万平米的超级大盘项目。
  7月中旬,江西省投资项目在线审批监管平台公布备案信息,由锦润置业建设的滨江云宸项目由五个地块组成,共计建设92栋住宅,总建筑面积达96.75万平方米,总投资高达49.56亿元,2026年竣工。该项目计容建筑面积75.74万平方米,其中住宅面积合计59.62万平方米,其余还包括3.34万平方米的底商、2万平方米的酒店和1.5万平方米的公寓、人才房面积7.57万平方米。
  4月底,格力赣州共计拿下七幅地块,合计出资14.17亿元,其中的13.55亿元是住宅用地价格,两幅工业用地则是用于建设格力赣州智能制造基地项目,该项目占地1455亩,总投资30亿元,建设空调设备等,建成后可生产空调300万套。
  拿地时工业用地和住宅用地必须“搭配销售”,拿地单位也限制在电气机械和器材制造业,并且对投资强度、纳税标准和企业研发等做出了具体规定,看似招拍挂实际上已经有所指了。
  格力电器也在2020年年报中表示要加快赣州等地筹备进度。公开信息也显示,2020年7月格力赣州基地开工,董明珠亲自出席。根据出让公告,只有产业项目开工、一期建设并试生产和全部完工投产后,住宅项目才可以销售约定的比例销售,直至全部销售。
  这显然是产业勾地的模式了。格力电器在赣州投建生产基地,当地政府配以住宅项目,曾经不止一次宣称不做房地产的格力电器变了。
  产业勾地获得住宅项目的成本不高。如前所述,格力赣州五幅地块出资13.55亿元,根据近60万平方米的计容住宅面积,整体楼面价2273元/平方米。这是已经扣除了人才房后的结果,并且没有将酒店、商铺和公寓等计算在内。
  按照赣州约8000元/平方米的均价,滨江云宸项目货值接近50亿元。加之公司日前拿地再下一城,格力电器在赣州的地产项目储备已经不小。
  格力赣州地产项目已经预留了10%的人才房,剩余项目是继续向格力电器内部销售吗?这个近百万平方米的超级大盘会成为格力电器在赣州的生活社区?
  答案也许是否定的。在洛阳,格力电器的地产项目已经开始销售,对象并不仅是格力电器的员工们。
  格润小镇登场
  2019年,格力电器存货中增加了“开发成本”一项,金额为10.74亿元,这是公司基于员工住房需求而开发建设的洛阳基地地产配套项目。2020年,格力电器开发成本增加至16.10亿元,原因仍是一样。
  公开信息显示,洛阳“格润小镇”的楼盘正在销售中,楼盘均价为12500元/平方米,开发商是洛阳联袂置业有限公司(下称“联袂置业”),其51%的股权最终由格力电器持有,剩余49%属于洛阳银润置业有限公司。
  不过,在2020年9月,洛阳银润置业将49%的股份质押给了自然人李刚飞。李刚飞是联袂置业董事长,也是格力电器旗下多家公司的高管或者负责人。
  原本联袂置业和格力电器并没有交集。工商信息显示,2019年8月16日,持有联袂置业51%股份的原大股东退出,格力电器接盘并实现对联袂置业的控股。在股权变更前的2019年8月11日,洛阳高新区挂牌两幅“居住+商业”用地,合计约251亩,成交价分别为3.04亿和7.29亿元,合计10.33亿元。两幅地块报名截止时间是2019年8月19日,成交时间为8月21日。
  也就是说,在格力电器成为联袂置业控股股东后,公司迅速拿下了位于洛阳高新区的两幅地块,这才有了格力电器2019年年报中逾10亿元的开发成本。
  拿地后不久,由联袂置业开发的格润小镇(A区、B区)已审批备案,整个项目合计建筑面积达到60.86万平方米。其中,地上建筑面积合计46.1636万平方米,投资预计达到90亿元,又是一个超级大盘项目。按照格力电器年报的介绍,公司在洛阳拿地是为了配套洛阳基地建设,给员工盖房子。事实是否与年报所说的一致呢?
  洛阳市住房保障和房产服务中心预售信息显示,格润小镇的备案名为格润明珠花园,目前预售的是B区项目;4月25日和26日项目获得四张预售许可证,在颁发预售证后,当地政府公告表示这四栋住宅楼售房对象是洛阳市高新区产城融合项目产业人员,这似乎也符合格力电器年报中的介绍。
  5月25日和27日,格润明珠花园B区又获得两张预售许可证,合计217套房,面积26169平方米。在此次颁发预售许可证之后,政府部门并没有公告类似的提示。
  格润小镇地上建筑面积超过46万平方米,备案信息中没有披露住宅项目面积占比,也没有披露人才房占比,因此无法知晓具体的可售楼面价。根据总投资预计达到90亿元不难知晓这个项目的货值会有多少。
  董明珠曾多次公开喊话格力电器不会做房地产,如今格力电器不仅在做房地产,项目更是不止一个。
  房地产背后利益纠葛
  格力电器洛阳基地是在2017年下半年与当地政府签约的,2018年年中曾先后任珠海市长、广东省委秘书长等职务的江凌调任河南担任省委常委,如今江凌已经是河南省委常委、洛阳市委书记。
  无独有偶,格力电器在赣州投建的生产基地是在2020年签约的。2019年年底,格力电器完成混改,国有股份退位,高瓴入局,珠海国资委战略性退出无疑是格力电器混改的关键一步,彼时担任珠海国资委主任的李丛山老家正是江西赣州。
  格力电器目前的产业勾地选择了洛阳和赣州,也许这完全是一种巧合。格力电器在赣州拿地的主体开始时是格力赣州,到了备案时建设主体变成了锦润置业,格力电器对项目的控制权从100%下降至55%,剩余45%由江西虔丰置业有限公司(下称“虔丰置业”)持有。
  虔丰置业成立于2021年5月,锦润置业成立于6月份,格力赣州拿地是4月份。也就是说,在格力赣州拿地后,格力赣州与刚刚成立的虔丰置业联合成立锦润置业,后者迅速成为滨江云宸项目的建设主体。
  虔丰置业由自然人申昌权持有70%,剩余30%由黄小丽持有。这家仓促成立的公司注册资本只有5000万元,滨江云宸总投资接近50亿元,虔丰置业拿什么满足投资要求?
  搜索引擎显示,申昌权曾是格力电器(广州)有限公司的法人代表。由于该公司早已注销多年,且注册在中国香港,目前并没有太多工商资料。虔丰置业究竟是申昌权个人投资还是另有其他,公众不得而知。
  无论是负责滨江云宸的锦润置业,还是开发格润小镇的联袂置业,都是在获得项目前刚刚成立,其注册资本分别为1亿元和10亿元,与分别需要投资近50亿元和90亿元的项目相比,这都显得杯水车薪。
  食言进军房地产并不是格力电器多元化的终点,近年来,格力电器多元化四处出击,房地产、医疗甚至农业也都有涉足。公司的多元化究竟是多点开花还是无头苍蝇?
  种地医疗两不误
  2020年年底,格力电器以1.5亿元增资松原粮食集团有限公司(下称“松原粮食”),从而将公司的持股比例从50%提升至75%,在董事会改选后,格力电器顺利获得了松原粮食的控股权。
  1.5亿元获得了松原粮食25%的股权,即松原粮食估值为6亿元。以收购前一年来看,2019年松原粮食营收为7.26亿元,净利润1179万元,即本次收购的市盈率超过50倍,这个价格并不低。
  即使向前追溯,2017年和2018年,松原粮食营收都为5.91亿元,净利润分别为778万元和485万元,公司的盈利能力并不强。松原粮食是一家农业企业,与格力电器的家电主业显然鲜有交集。虽然出资不多,格力电器控股松原粮食的动机是什么?仅仅是为了减少最多不过千万元级别的粮食采购关联交易?
  在2020年报告中,医疗健康板块是格力电器新增加的一个产业板块。公司成立珠海格健医疗科技有限公司(下称“珠海格健”),用以生产医用护目镜、医用口罩、医用额温枪等疫情相关产品。
  彼时董明珠接受采访时表示,公司做此布局是把医疗领域里面的短板补齐,生产口罩等产品不是为了增加营销利润。年报显示,2020年,珠海格健实现净利润2421万元,对于净利润远超200亿元的格力电器来说确实不算多。不过,格力电器生产的口罩并不便宜,格力董明珠店显示,50只/盒的KN965口罩售价400元,即8元一只。在京东等第三方平台上,销量居前的KN95口罩鲜有如此高的单价。
  除了珠海格健之外,格力电器还成立了成都格力新晖医疗装备有限公司和天津格力新晖医疗装备有限公司两家医疗相关领域公司,涉足的还是疫情相关的核酸检测等业务。
  由于疫情需要,2020年不少企业都开始生产防疫等相关物资。在疫情逐步稳定后,多数相关企业又回归主业,不再将口罩等应急业务纳入日常生产范围。格力电器却背道而驰,将与家电主业联系不大的医疗健康板块列入公司多元化重点方向之一。医用器械是相对更加专业的细分市场,凭借疫情暂时可以实现口罩等相关防疫物资的销售,但仅凭此就将医疗健康列为多元化的重点领域之一是不够的。
  家电企业多元化毫不意外,没有一个家电公司会固守起家领域。在家电企业多元化的过程中,格力电器略显另类,公司没有选择或者说将重点放在更为稳妥的相关多元化上,而是时不时跨界多元化,从最终的营收结果看,并不尽如人意。
  坎坷跨界多元化
  在2018年空调收入创下1556.82亿元的历史性新高后,2019年和2020年格力电器空调收入连续下降至1386.65亿元和1178.82亿元,收入较高位下降了近25%。
  除了空调产品外,格力电器相关多元化也涉足了生活电器,主要包括冰箱、洗衣机和厨电等,2018-2020年,格力电器生活电器收入分别为37.94亿元、55.76亿元和45.22亿元。虽然有了一定的增长,但占公司的收入仅仅在2%左右,难堪重任。
  在格力电器收入构成中,能够占明显比重的是其他业务,2018-2020年分别为275.31亿元、412.64亿元和377.71亿元,占公司收入的比例分别为13.9%、20.82%和22.46%。
  收入占比高,毛利率少得可怜。2018-2020年,格力电器其他业务的毛利率分别为3.66%、3.56%和3.87%,基本就是贸易商的毛利率。
  对于其他业务,格力电器在2019年业绩说明会上表示其他业务是利用公司优势对大宗原材料进行集中采购和调拨,包括钢板、塑胶原料、铜材和泡沫等,另外还包括一些废品销售。公司的其他业务定位像是大宗商品贸易商,很难为公司贡献像样的净利润。
  在多元化的道路上,格力电器一直在四处尝试,尤其是在2016年收购银隆新能源失败后,格力转型愈发积极,格力电器将2016年定义为转型元年,显然收购银隆新能源失败使得公司开局即受挫。
  2016年,格力电器定下的转型方向是智能装备、模具等领域,转型四年来公司智能装备收入不增反降,2020年该块业务收入只有7.91亿元,即使是不受疫情影响的2019年收入也不过21.41亿元,与2017年相比基本没有增长;除了2020年毛利率超过20%以外,之前三年毛利率都是个位数。模具板块则直接没有介绍收入。
  到了2020年,除了家电主业外,格力电器将触角延伸至智能装备、精密模具、再生资源、半导体、新能源和医疗健康板块,都是当下的热门行业,做大做强其中一个细分领域都可以为公司带来源源不断的收入和净利润。
  这些多元化方向究竟给公司带来了多少收入和盈利,格力电器惜墨如金。至少目前,格力电器多元化的愿望并没有变成现实。对于在多元化路上去家电化的格力电器,市场还会给多少时间?
(文章来源:证券市场周刊)
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发表于 2021-8-19 20:26:01 | 显示全部楼层
学习下
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发表于 2021-8-20 11:36:36 | 显示全部楼层
这么强,支持楼主,佩服
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发表于 2021-8-20 20:38:40 | 显示全部楼层
大人,此事必有蹊跷!
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发表于 2021-8-21 14:31:19 | 显示全部楼层
不错 支持下。。。
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发表于 2021-8-22 11:43:51 | 显示全部楼层
佩服佩服!
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发表于 2021-8-22 23:46:15 | 显示全部楼层
珍爱生命,果断回帖。
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发表于 2021-8-23 15:19:49 | 显示全部楼层
我是个凑数的。。。
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发表于 2021-8-24 09:21:41 | 显示全部楼层
求沙发
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