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实控人涉嫌内幕交易被调查 宋都股份如何玩转“质押担保”与“高周转”? ...

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发表于 7 天前 | 显示全部楼层 |阅读模式
  要规模还是要稳定?宋都基业投资股份有限公司(600077.SH,下称“宋都股份”)正在陷入两难境地。
  2020年,距离宋都股份提出“冲击300亿元”目标一年后,公司全口径销售金额达到207亿元,公司于是在年报中再次重申“高周转”。
  但事实是,公司土地储备已难以支撑其完成目标,截至2021年一季度末,宋都股份仅剩4宗地块。而随着实控人涉嫌内幕交易被证监会立案调查,宋都股份融资环境变得紧张。
  公司在杭州今年5月以45.84亿元斩获5宗地块之后,又于5月26日公告称,实控人承诺最晚于2023年6月全部解除宋都股份为其融资而做的担保质押。
  对外担保超净资产3倍
  看上去,宋都股份本想通过担保质押解决其资金问题,却未曾想给日后的困境埋下了伏笔。
  3月2日公司公告,大股东浙江宋都控股有限公司(下称“宋都控股”)与招商银行签订了融资配套协议,融资金额1.16亿元。
  3月12日,宋都控股与杭州银行签订了融资配套协议,融资金额1.24亿元。宋都股份全资子公司宋都集团,以定期存单质押形式为上述主债权项下提供质押担保。
  除此之外,宋都股份近期还在为子公司做担保。5月28日为舟山宸都置业3.15亿融资提供担保;6月3日,为衢州浩都提供5.9亿元担保。
  公开资料显示,宋都股份成立于1984年,曾为杭州“老十八家”知名房企。近几年来,公司已逐渐排到行业百名开外。
  2019年年末,宋都股份提出了全新的“鲲鹏计划”,并将“冲击300亿元”定为鲲鹏的第一个目标。
  按照创始人俞建午的设想,宋都股份将坚定地实施“地产+”战略,即以房地产开发为主业,探索金融、产业地产、大健康、大服务等领域;布局“长三角+”,坚持深耕长三角,机会性点状布局其他区域核心城市。
  庞大的业务链本来要求较高的现金流水平,但存单质押却成为宋都的“锦囊妙计”:
  控股股东借钱输送给上市公司,上市公司为控股股东提供担保,以此达到降低融资成本、减少负债规模、改善财务状况的目的。
  而至于为何要采用这种融资方式,宋都股份在公告中对此解释称:“公司参与杭州市地标性建筑的投资建设,项目投资金额约90 亿元,为保证项目的顺利建设、应对扩储的需求等,公司保持了一定的流动资金储备。”
  截至今年5月29日,大股东宋都控股为公司提供零息借款29.3亿元,而宋都股份反过来为宋都控股提供担保累计36.3亿元。宋都股份及控股子公司对外担保总额147.83亿元,占净资产的比例高达313.46%。
  “高周转”后遗症初显
  “宋都不是担保就是在担保的路上。”宋都股份的存单质押过程中,投资者争议声不断。
  2020年年中,上交所向宋都股份发去问询函,要求说明控股股东是否在存单质押事项中,涉嫌侵犯上市公司利益。
  宋都股份表示,“控股股东在获得融资的同时,也向上市公司提供免息的资金支持,因此没有侵犯利益;存单质押融资是逐笔发生,不存在集中到期的偿付风险。”
  但有市场观点认为,宋都控股自身资金周转不佳,虽然不存在集中到期的问题,也不意味着这一融资方式没有风险。Wind数据显示,股权最新质押率高达95%,占总股本的33.28%;2020年年中这一指标为15%。
  “风险太大了,如果控股股东未来违约,宋都股份不仅要代为偿债,还可能导致控股权不稳定。”一位熟悉宋都的股民告诉《投资者网》。
  当然从另一个角度看,上述融资方式固然有其弊端,但也让宋都股份“鲲鹏计划”有了一定成效。如今年初,宋都成功分拆物业公司在港交所上市。
  与此同时,公司代建业务也在稳步扩张,2020年,宋都股份获得了温州两处城中村改造安置房工程代建开发项目,瑞安市两处地块改造工程项目,代建费率保持在3%的水平,预计代建费金额超4000万元。
  此外,宋都股份还涉足商办、产城、金融、大健康、大服务等多领域。不过,目前各块业务的体量都不大。公司2020年地产业务占比仍高达97.1%;其他业务营收占比仅2.9%。
  主营业务方面,宋都股份2020年全口径销售金额207亿元,虽较2019年增长超10%,但并未实现300亿元的目标。新增建筑面积70万平米。
  销售成绩虽然有所增长,但宋都股份的盈利能力却不升反降。
  数据显示,2020年,宋都股份营业收入71.61亿元,同比增长71.86%;归母净利润3.52亿元,同比减少40.08%;经营性现金流仅为1.93亿元。
  2021年第一季度,公司营收为9.72亿元,同比增长14.57%;净利润约3685万元,同比下降42.28%;基本每股收益0.03元,同比下降40%。
  增收不增利背后,公司毛利率从2019年的40.9%降至2020年的22.17%,2021年一季度继续降至20.7%,在行业内排名靠后。宋都股份认为,“毛利率下滑与地方政府限价相关。”
  另外在2020年,公司净资产收益率(加权)为7.41%,而2019年该指标还有13.4%。
  实控人因内幕交易被查
  进入2021年,宋都股份仍未在规模化方面放慢脚步。
  5月7日、8日,宋都股份以45.84亿元在杭州首次集中供地上合计斩获5宗地块,成交楼面价和毛坯销售均价差额多在1万元/平方米之内,利润空间较小。
  截至2021年一季度末,宋都股份在浙江拥有37个项目,其中杭州项目数量占比近60%。土储方面,公司仅剩4宗地块,一宗位于浙江舟山,其余位于广西。
  为此,宋都股份正在打造“2(开工)、6(开盘)、12(现金流回正)”标准运营模式体系和“4(开盘)、6(现金流回正)、8(资金再投资)”高周转运营模式体系。
  宋都股份强调,将进一步提升资金周转效率;而另一面,地产行业调控持续,公司在今年一季度资产负债率进一步上升至87.15%,创上市以来新高。
  更为麻烦的是,2021年1月22日,宋都股份实控人俞建午涉嫌内幕交易被中国证监会立案调查,导致其个人和宋都控股的融资环境发生重大变化。
  资料显示,俞建午1966年出生,工商管理硕士,高级经济师,军人出身。
  实控人的内幕交易引起轩然大波,公司不得不发起回购护盘。今年初公司公告称,将在一年内拟以1.3亿元至2.6亿元,回购2819.96万至5639.91万公司股份,回购股价不超4.61元/股。而截至目前,公司尚未进行股份回购。
  对于未能及时回购的原因,及控股股东目前的财务情况,《投资者网》近期致电并电邮公司董秘办,相关人士仅称“会转告领导”,其后便再无下文。
  对于外界担忧的担保质押问题,宋都股份5月26日公告,控股股东、实际控制人承诺最晚于2023年6月全部解除宋都股份为其融资而做的担保质押。
  其还表示,大股东将通过多种方式完成资产变现。如处理房产等实物资产2亿元、处置实业资产11亿元等,以及通过股权融资、减持变现等方式筹措资金,预估约13.31亿元。
  资本市场对此的反应并不热烈。今年以来,宋都股份的股价长期徘徊在2.5元/股上下,而2020年下半年,公司股价多在4元/股左右。
  截至6月4日,宋都股份报收2.82元/股,市值仅37.8亿元。(思维财经出品)■
(文章来源:投资者网)
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发表于 6 天前 | 显示全部楼层
报告!别开枪,我就是路过来看看的。。。
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发表于 4 天前 | 显示全部楼层
我也是坐沙发的
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发表于 3 天前 | 显示全部楼层
确实不错,顶先
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发表于 前天 07:26 | 显示全部楼层
路过,学习下
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