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华创证券:商业优质成长标杆 新城控股乘风广阔消费市场

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发表于 2020-11-12 13:18:41 | 显示全部楼层 |阅读模式
  11月12日,华创证券发布新城控股(601155)深度研究报告。

  商业地产先发布局,打造优质成长标杆,乘风广阔消费市场
  新城控股秉承“住宅+商业”双轮驱动战略,先发布局商业地产、近年来实现快速成长,初步实现全国化扩张,成为了我国商业地产的中坚力量,并预计公司将充分受益十四五期间我国“推行国内大循环”+“扩内需、促消费”的新发展格局,乘风广阔消费市场。公司发展商业地产战略坚定,并具备开业快、回报高、现金流稳定等特点,在最为困难的 2019 年,商业资产规模仍快速增长。截至 20H1 末,公司开业+储备商业广场达 139 座(其中开业 63 座),规模及运营均排名行业前列;2019 年可租面积达 349 万方,对应 16-19 年 CAGR达 70%,2019 年租管费达 41 亿元、对应 16-19 年 CAGR 达 121%,预计公司后续每年新拓展商业广场数量将超 30 个,因而预计 2020-22 年可出租面积CAGR 达 30%、租管费 CAGR 达 38%,料未来增长潜力十足。
  高周转开发成长典范,新环境下调整战略,争取更稳健持续成长
  公司 2019 年实现销售 2,708 亿元,对应 02-19 年 CAGR 达 47%,其中 15-19年 CAGR 高达 61%,远高于行业 TOP30 平均 CAGR 的 40%,行业排名也从默默无闻提升至 2019 年全国第八,打造了“高周转+高成长”的典范。截至20H1 末,公司可售面积 8,415 万方,存销比约 3.5 倍,其中一二线及长三角三四线占比达 71%,可售充裕、结构合理。在“三道红线”融资新规下,行业将从杠杆驱动转向运营驱动之际,公司提前降杠杆,并及时调整战略方向,战略重心由规模转向利润。2020 年中,一方面公司做稳销售,10M2020 销售 1,909亿元、同比-14%,完成全年计划 2,500亿元的 76%,另一方面积极扩张,10M2020拿地 819 亿元、同比+31%,预计借助“稳销售+多拿地”等积极措施和商住协同发展优势,公司住宅开发业务将获更稳健而持续增长。
  评级修复、低杠杆赋予扩张弹性,估算每股 NAV71 元、现价折价 51%
  公司 2019 年杠杆水平显著下降。至 20Q3 末,净负债率 43%、长短债比 2.2倍、现金短债比 2.1 倍,优于行业平均水平;19 年经常性收入/利息支出已提升至 72%,并预计 21-22 年将突破 100%。惠誉、标普、中诚信、联合资信、穆迪等先后恢复公司评级展望至稳定,近期标普进一步上调评级展望至正面。公司最困难阶段料已经过去,20H1 融资成本为 6.85%,预计后续也将有改善。在融资新规下,公司低杠杆也赋予较强的逆势扩张弹性。估值方面,随着后续公募 Reits 的逐步推进和商管企业的陆续上市,公司商业地产的价值也有望得到进一步显性化提升。根据分部估值法,我们测算公司 NAV 为:住宅开发重估增值 955 亿元+商业持有重估增值 256 亿元+归母净资产 384 亿元=1,595 亿元,对应每股 NAV 为 70.7 元/股,现价较之折价 51%。
  投资建议:商业优质成长标杆,乘风广阔消费市场,重申“强推”推荐
  新城控股秉承“住宅+商业”双轮驱动战略,先发布局商业地产,打造优质成长标杆,乘风广阔消费市场;同时塑造了高周转开发成长典范,新环境下调整战略,争取更稳健持续成长。我们维持公司 20-22 年每股盈利预测分别为 6.98、8.72、10.45 元,对应 20/21PE 分别仅 5.0/4.0 倍,19A 股息率高达 4.9%,我们看好公司“住宅+商业”双轮驱动的发展战略,维持目标价 47.64 元,对应20/21PE 为 6.8/5.5 倍、相当于每股 NAV 折价 33%,重申“强推”评级。
  风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧
(文章来源:华创证券)

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发表于 2020-11-12 22:33:07 | 显示全部楼层
是爷们的娘们的都帮顶!大力支持
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发表于 2020-11-13 12:45:59 | 显示全部楼层
很好~~
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发表于 2020-11-13 23:24:45 | 显示全部楼层
支持你哈...................................
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发表于 2020-11-14 15:06:15 | 显示全部楼层
不错 支持下。。。
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发表于 2020-11-15 10:37:13 | 显示全部楼层
为毛老子总也抢不到沙发?!!
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发表于 2020-11-15 23:53:12 | 显示全部楼层
一直在看
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发表于 2020-11-16 19:12:26 | 显示全部楼层
为保住菊花,这个一定得回复!
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