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地产股跌逾20%市值蒸发超万亿 房地产调控还在持续收紧

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发表于 2020-8-25 14:32:39 | 显示全部楼层 |阅读模式
  今年地产股一直维持着低迷的走势,从1月至今,房地产概念已跌超20%,市值蒸发超万亿元。
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  另外一些先知先觉的地产商则认为,地产股作为风向标,其连续下跌传递出的信号,是房地产市场3年多来的首次真正调整来临了。
  与6月份房企销售飘红形成反差的是,地产股近期的表现不尽如人意。
  申万房地产指数显示,年初至7月2日,房地产板块市值蒸发约5000亿,市净率创出五年新低。
  下跌带来的负面效应隐现。如泰禾集团股票被重复质押融资,令股价承压,华人置业投资恒大的浮盈也跌去不少,另外一些地产股已跌破净资产。
  一些券商机构认为,目前地产股的跌势还未停止。
  另外一些先知先觉的地产商则认为,地产股作为风向标,其连续下跌传递出的信号,是房地产市场3年多来的首次真正调整来临了。
  从实体的市场来看,虽然房企上半年仍然销售不错,但近期房地产调控密集加强,多城收紧公司购房,龙头房企普遍现金为王,如碧桂园正在退出一些非主流城市的财务投资型项目。
  中原地产首席分析师张大伟认为,今年将是房企4年来资金最为紧张的一年。
  下跌通道
  盘面上看,6月底至今地产股走势疲弱。申万房地产指数显示,从6月25日开始下跌,地产股短短8日下跌约5%,而从年初至今已跌去20%。
  截至7月4日收盘,中珠医疗、泛海控股、中弘股份等18只地产股跌幅超过3%,南都物业、新城控股等6个股跌超5%;泛海控股等跌停。
  连续下跌令地产股市值大幅缩水。年初一度涨近四成的万科A,现跌超26%,市值缩水超过800亿元。此外,保利地产、华夏幸福、华侨城A等多只股票年内跌幅达20%。保利地产、华夏幸福、招商蛇口等10股A股市值缩水超过百亿元。
  根据申万近五年的房地产指数,截至7月3日,地产股市净率为1.39倍,较7月2日的1.38倍略有回升,但总体仍处于极低的水平,跌破了五年最低值。该指数上一次处于低水平状态是在2014年,市净率在1.46-2.39倍间浮动,最低点在3月10日与5月9日,均为1.46倍。
  其中,信达地产和福星股份市净率均为0.65倍,世茂股份、北京城建、铁岭新城等10股市净率在0.8倍及以下,冠城大通、黑牡丹、光明地产等6股市净率在0.9倍以下,天保基建、迪马股份、广东明珠等8股在1倍以下。
  截至目前,已有超过20只地产股跌破净资产。
  就市盈率来看,最近的数据也是逼近五年低点。7月3日,房地产板块市盈率为10.63倍,与近五年最低水平——2014年3月10日的10.22倍相差不大。
  随着板块的下跌,叠加股东的一些动作,令一些地产股股价压力更大。7月2日晚间,泰禾集团发布关于股东股份质押的公告。泰禾集团第一大股东泰禾投资集团有限公司将持有的1.24%的股权质押。
  在此前不久,泰禾已进行了两轮质押。泰禾投资持有泰禾集团6.094亿股,占后者总股本的48.97%,截至7月2日,泰禾投资累计质押的股份数量为6.048亿股,占泰禾集团总股本的48.60%,总质押率为99.24%。
  市场传闻,泰禾投资向在职人员高息借款。7月2日,泰禾集团7月2日在互动平台表示,泰禾集团没有向员工借款或发售融资产品,也没有相关计划。公司现有资金能够满足偿还到期借款和经营发展需要。
  此外,近期H股地产公司股价也持续低迷,中国恒大、碧桂园等今年以来也跌去了20%多,去年因投资部分内房股而大赚的机构浮盈开始缩水。
  7月3日晚间,华人置业发布公告称,截至2017年12月31日,华人置业累计出资132亿港元购买恒大股份,2017年12月31日账面值为231亿港元。其间并无购买或出售恒大股份。华人置业表示,受近期股市大跌的影响,公司投资的中国恒大股票累计未变现收益由2017年年底的99亿港元,减少至2018年6月30日约40亿港元,亏损约59亿港元。
  截至6月30日,华人置业集团持有中国恒大集团合共857541000股股份,占已发行股本总数约6.5%。
  地产股为什么会走弱?
  既然销售状况看来不错,为啥近期地产股却持续走弱?在业内人士看来,近期房地产板块走弱主要有三个原因:棚改收紧、人民币贬值、发改委限制发外债。
  业内人士称,“棚改一刀切”传闻影响,是近期地产股走弱的导火索。虽然国家开发银行对相关言论给予否认,但业内人士认为,棚户区改造货币化的初衷是房地产去库存,随着房地产去库存阶段结束,货币化安置也应逐步退出。在此背景下,近一年疯狂的三四线城市房地产热潮或将有所降温。
  第二,六月下旬开始,人民币大幅贬值。美元指数走强、中美贸易摩擦相互拉锯等原因使得汇市产生波动,市场上的担忧情绪反映在了人民币的汇率上,人民币甚至创下近一年来的新低。
  第三,近日,发改委会同财政部联合印发了《关于完善市场约束机制严格防范外债风险和地方债务风险的通知》。这意味着企业境外融资的路,也难于上青天了。
  综上所述,受到棚改货币化安置下降、汇率大幅下跌、价值境外融资被堵的利空等因素影响,碧桂园、恒大这种重点布局三四线,且依赖境外融资的公司,最近股价大跌也就不难理解了。
  拐点来临?
  从政策层面看,房地产调控还在持续收紧。6月26日开始,杭州、西安、长沙等地,先后暂停向企事业单位和其他机构销售住房,成为调控的一种新手段。
  此外,住建部在30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。
  中金公司分析师张宇指出,房地产板块短期仍提示超跌风险,主要因房企资金面风险尚未充分释放。
  当前监管层面对房企境内信用债、海外债、非标融资等融资渠道均有趋严态势,而三季度起境内信用债又将进入偿付高峰期,房企下半年现金流压力不容小觑。类似中弘股份的中小房企信用事件仍有可能发生,进一步压制本就相对脆弱的市场情绪。
  此外,人民币汇率波动加剧,可能导致部分资金恐慌之下抛出地产股,并引发联动效应。
  不过,由于公募基金地产股持仓比例处于历史底部(预计不足3%),张宇认为板块抛压有限。
  从个股来看,多位分析人士指出,此轮行业融资集中度的提升,将催生更多未来行业整合机会,从而利好龙头房企加速抢占市场份额,并在中期维度开启利润率回升周期。
  多位房地产业内人士认为,去年3·17开始楼市调控至今,政策已经收紧了一轮又一轮,目前并未有放松的迹象;金融去杠杆仍然在持续,对房地产市场不利。
  从年初开始,超大型房企已经意识到房地产市场长期调整的风险,加紧出货。年初碧桂园、恒大均在内部强调提升高周转速度,快速回笼现金,近期绿城也强调了这一点。
  作为行业风向标,碧桂园最新的动态则是,退出个别三四五线的财务投资型项目,控制资金风险。财报数据显示,截至2017年底,碧桂园已进入全国600个城镇,项目资源超过1000个,其中合作开发达30%左右。
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发表于 2020-8-27 15:43:11 | 显示全部楼层
没人回帖。。。我来个吧
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发表于 2020-8-30 08:43:45 | 显示全部楼层
我也来顶一下..
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